专访复旦大学中国经济研究中心主任张军教授
2014年11月06日 10:44:23 来源： 新华网
新华房产海外频道11月6日上海发布（记者 周婷婷）近日，在第一财经《中国房地产金融》杂志举办的“2014全球房地产金融•年度盛典暨第三届金砖价值排行榜星光盛典”上，复旦大学中国经济研究中心主任张军教授接受新华网新华房产海外频道专访，为我们分析2015年全球经济格局与中国经济走势，并为海外房产投资者支招海外投资的风险防范及对策。
面对国内经济和房地产市场增速放缓的局面，张教授认为其原因是现有货币政策对需求抑制造成的结果。而扭转中国经济下行趋势，张教授建议：“转换思路，利用财政上的有利条件，将地方政府的优质资产通过市场化方法冲销地方政府的债务”。
张教授预测，2015年在欧美经济逐步复苏的情况下，只要中国政府解决债务压力，逐步释放流动性，中国经济靠自身的需求维持在8%以上的增长是完全有可能的，预计2015年潜在的增长率将接近9%。随着中国城市化进程的推进，未来10-15年依然是房地产市场比较稳健发展的时间。
因为地域之间的差异、城市之间的差异远远超出了10年以前，只要进入房地产就是赢家的时代已经一去不复返，张教授给国内房产投资者提出建议，必须关注目前房地产市场分化的状况，识别房地产增长潜力差异和品质差异。
2014年三季度以来，中国经济转入“新常态”，房地产市场也面临成交低迷、房价下行的新常态，而海外置业投资则迎来了一个新的高潮。
张教授表示，海外投资是未来房产投资的趋势，虽然发达国家的房地产市场要比国内的成熟，但是投资者在海外购房过程中一定要保持充分的理性和警觉，投资前应该将投资国家的经济状况、当地房产持有成本以及投资回报率等要素作为投资决策的重要参数。
以下为复旦大学中国经济研究中心主任张军教授接受新华有约专访文字实录（有删减）：
【新华房产海外频道】：请张教授为我们总结一下2015年全球经济格局及中国经济走向？
【张军】：从趋势上看，因为人口红利的消失以及其他原因导致中国经济增长进入新常态。但是目前没有证据证明说明为什么两年前中国经济增长率在9%以上，这两年一下子掉到了7.5%左右。我们最近研究发现是因为政策对需求抑制造成的结果，我们需要改变现有政策。现有政策主要是为了解决08年以来的过大的债务规模，现在债务规模占GDP250%，政府为了放慢债务增长将投资增长速度降至16%左右，正常投资增长速度在20%-25%，所以GDP不可能增长的很快。光这样子我觉得不能解决问题，所以需要转变思路，中国的财政状况相对于货币状况要好的很多，财政状况好的一个含义就是说我们即使靠政府发债来冲销一部分现在的债务也不会带来财政上的危机。虽然这两年经济下行，地方政府财政不好，但是地方政府手上有大量优质资产，包括国有企业股份，如果我们利用财政上的有利条件，将政府资产通过发行债券等市场方式来募集资金冲销地方政府的债务考虑在政策决策当中，我觉得能够找到目前解决中国经济困局的办法，否则经济只能往下走。谈到明年的全球的经济状况，美国量化宽松政策结束后已经进入复苏阶段。亚洲经济总体算快，还是很好，欧洲虽然没有更好的信号出来，但是也不至于坏到什么地方，所以在这种情况下，只要我们解决自己的债务上面巨大的压力，逐步释放我们的流动性，我想中国经济靠自身的需求来维持8%以上的增长，我认为完全是可能的。所以在我们的预测当中，如果处理好债务问题，2015年潜在的增长率将接近9%。
【新华房产海外频道】：您认为中国未来还有哪些城市具有房地产投资潜力？
【张军】：08年以来，房地产市场经历了一个大规模扩张阶段，现在的状态用业界话描述就是出现了两级分化：一线城市、特大型城市房地产状况总体上好于二三线城市。我想这是短期的状态，过去几年三四线城市有过多的房屋的成交量，在政府实施较紧的房地产政策之后，特别是金融政策收紧了以后影响了当地需求的释放，所以这几年房地产市场处于不景气的状况。这也不是第一次遇到，在过去十几年里面也遇到多次，我觉得现在要在存量过大的情况下允许市场机制开始起作用，让更多的地方政府能够松绑，对过紧的房地产政策开始调整，在这种情况下靠市场逐步除清，用两三年的时间让存量过多的城市有一个逐步调整的过程。达到一定程度的拐点以后，随着信贷作用的逐步跟进，首次购房和改善型住房的释放是指日可待的。一线城市在调控状态下控制了购房意愿，如果一下子放开，在现有存量不足的情况下会让房价急剧上涨，所以现有政策还是交给地方政府，由地方政府根据你的供求状况来决定。作为央行也采取类似政策，把房地产市场和购房需求的决定权下放给银行自身，不做一刀切。这个政策用个几年时间，中国房地产市场应该会回到正常房价的轨道，进入政策轨道后，我相信随着中国城市化进程的推进，未来10-15年依然是房地产市场比较稳健发展的时间。作为投资者必须关注目前房地产市场分化的状况。因为地域之间的差异、城市之间的差异远远超出了10年以前，所以今天的投资者必须要有能力识别房地产增长潜力差异和品质差异，我认为这是目前房地产状态最核心的一个特点，对我们投资者构成了挑战。投资房地产需要知识装备，需要有能力识别市场，今天你进入房地产投资不一定是赢家。
【新华房产海外频道】：目前，国内投资者纷纷出海投资，您如何看待海外投资热潮？
【张军】：海外投资浪潮是不可避免的，日本、韩国、台湾在发展到相应阶段之后也进入海外投资的阶段。我觉着这是中国经济发展的一个趋势，大家手上有了资产，会更大范围内选择配置资产的方式，不仅仅考虑国内房地产，也会把国外房地产考虑在决策范围之内。其次，我们要了解国外房地产市场，发达国家的房地产市场要比国内的成熟，成熟有两个含义：第一是增长空间不大，第二是监管非常到位。这种情况和国内市场形成了一个对照，国内市场不管是供给过剩、存量过多的城市还是相对平衡的一线城市，从长远来说，这个市场还没有发展到位，中国的城市化率还比较低，现在只有52%的人住在城里面，未来20年，每年要有一个百分点的人口进入城市，增长空间比较大。第二，国内房地产市场的制度及监管远远落后于发达国家，在这种情况下我们去海外投资必须要考虑到情况不同，比如你到美国和欧洲投资，你发现购房成本可能比国内一线城市要便宜，纽约、旧金山房价还是相当高，但是换到其他中小城市购房成本比国内一线城市要便宜，但是升值空间不大，而因为国外监管和服务到位你要付很多的税费，这是无法优惠或者减免的，这种情况下虽然你的购房成本并不高，但是持有房屋的成本会比较高，再加上转让的成本也会比较高，所以实际的投资回报率可能没有我们想象中那么高。
【新华房产海外频道】：在投资国外房子过程中存在陷阱，您对海外投资者预防风险有何建议？
【张军】：国内和国外的房地产市场有在制度上有很大差别。美国购房是通过中介和律师来进行房屋买卖，所以首先你要找到一个可信的律师。其次，国外买房不是售房者和购房者直接见面，双方都是通过代理，此外还有很多不透明的地方，我觉得初次进入国外市场的大陆投资者要保持充分的理性和警觉，不要因为便宜就忘记风险。中国客去购买大量欧美新开楼盘，我觉得这个会有一些不够理性的地方，他们只是觉得便宜，但并不知道持有房屋需要实际承担的成本是多少，去海外购房不能确保你进入这个市场就是赢家。想要投资房产，投资者要了解房产实际的投资回报率，了解这个国家经济的状况以及其未来房地产市场需求的来源，了解市场的管制规则，我觉得这些都是在决策过程中很重要的参数。
