2026年9月8日下午，第766期“现代经济学系列讲座”在复旦大学经济学院举行。本次讲座由新加坡国立大学樊漪老师主讲，报告题目为“Bricks or Cash? Externalities of Housing Upgrading in High-density Cities”。讲座由复旦大学经济学院吴建峰老师主持，学院部分师生参加了本次讲座。
报告围绕高密度城市中的住房改造外部性展开。樊老师以新加坡公共住房的全国性“主要翻新计划”（Main Upgrading Programme, MUP）为研究对象，考察政府对老旧公共住房进行实物改造时，是否不仅提高被改造住房本身的价值，也会通过改善周边环境和社区质量，影响邻近住房价格与居民居住选择。该研究进一步讨论了一个经典政策问题：当政府向居民提供支持时，住房实物改造是否可能优于等额现金转移。
在实证分析中，论文利用新加坡1990年至2024年的公共住房转售交易数据，结合MUP项目的实施时间和空间分布，构建了住房价格、改造状态和邻近改造暴露程度等指标。研究采用双向固定效应和交错双重差分方法，利用改造项目在不同建筑之间分批推进的特点，识别住房改造对价格的影响。由于高密度城市中不同建筑的邻近暴露并非随机，论文还采用Borusyak and Hull提出的recentered exposure方法，控制由地理位置和建筑密度所导致的预期暴露差异，从而更准确地识别真实的空间外部性。
研究发现，住房改造对被改造建筑具有显著的直接增值效应。改造完成后，被改造住房的转售价格上升约11.5%。与此同时，改造也对周边住房产生正向溢出效应。每增加一栋500米以内已经宣布改造的邻近建筑，周边住房每平方米转售价格上升约0.15%。在平均拥有约13栋此类邻近建筑的情况下，总体溢出效应约为2%。这一效应高度局部化，主要集中在500米以内，并在更远距离上迅速衰减。
论文进一步通过福利模型比较住房实物改造与现金转移的政策效果。结果显示，如果不考虑外部性，现金转移由于给予家庭更大的消费选择空间，福利效果略高于实物改造。但在新加坡这样的高密度城市中，住房改造会通过邻近建筑产生较强的正外部性，因此实物改造的总福利收益反而超过等额现金转移。反事实分析表明，这一结论依赖于城市密度。当人口密度下降到类似洛杉矶或伯明翰的水平时，邻近溢出效应明显减弱，现金转移的相对优势可能重新出现。
在机制分析中，论文使用超过两百万居民的行政登记数据，考察住房改造如何影响居民流动和社区结构。研究发现，改造显著降低了被改造建筑居民的搬迁概率，也降低了周边建筑居民的流动性。同时，被改造社区的居民年龄结构出现上移，周边建筑也出现较弱但显著的类似变化。这表明，住房改造不仅通过改善建筑和公共空间影响价格，也可能通过增强老年居民的居住依附和社区稳定性，形成一种以居民构成为基础的外部性渠道。
在随后的提问与讨论环节，与会师生围绕空间溢出效应识别、交错双重差分估计、recentered exposure方法、住房实物补贴与现金转移的福利比较，以及新加坡经验对其他高密度城市的政策启示等问题，与樊老师进行了深入交流。本次讲座从城市经济学、公共财政和住房政策的交叉视角出发，揭示了高密度城市中住房改造政策的外部收益，也为理解实物转移、社区更新与城市福利之间的关系提供了有益启发。
文/钟岳霖
