The Great Housing Boom of China
2003年，中国房地产市场开启了一轮上升的大周期，过去十年房地产价格的增速是GDP的将近两倍，达到了16.71%，而GDP的增长率仅有10%。而今天，中国面临巨大的实体经济下行压力，人们对于房地产泡沫背后的机制以及其对实体经济的影响再次产生了复杂的情绪，好奇、期待甚至恐惧。本期讲座，来自艾默理大学的陈凯迹教分享了其对于中国房地产泡沫的最新研究。CCES陈钊教授、陆铭教授、王城教授、吴建峰博士和朱宏飞博士参加了讲座，CCES的博士研究生也参加了讨论。
首先，陈凯迹教授介绍了其研究问题。“我们所研究的核心问题可以理解为两个部分。其一，到底是什么因素催生并维持了中国的房地产市场的繁荣？其二，这样一种繁荣，或者说是泡沫的经济影响是什么？”
与已有研究不同的是，陈教授认为“在作用机制中，关键因素是经济转型——这意味着巨量的资源重新配置。比如，劳动力会从传统的、低生产效率的部门，转移到新兴的、高生产效率的部门。” 在转移的过程中，新兴产业的资本回报率会保持超高水平，“这是因为“过剩的”劳动力从传统部门释放出来了。”
然而，陈教授同时认为，“高产出效率的企业，其资本回报率在经济转型的尾声阶段可能就会被预期为下降。” 这种预期由此催生了房地产的投机性需求。“在转型过程中脱颖而出的创业者支撑了这种需求。这种不顾实际资本回报率的投机性套利制造了泡沫——房地产市场价格以远远超过实体经济的速度在增长。”
为将理论模型化，陈教授对OLG模型进行拓展，构建了一个J期的Auerbach-Kotlikoff版本的OLG模型。通过调整参数外省设定，陈教授进行了数值模拟，成功地将模型所描述的经济进行了校准，最终与中国国家统计局1998至2012年的数据所支持的现实经济非常吻合。基于这个调整后的模型，陈教授进行了几个反事实实验，包括检验企业异质性作用、泡沫的经济效果、以及产出楔子效用的作用。
陈教授总结认为，其理论显示正是中国所处于的经济转型阶段催生了房地产泡沫——人们背离资产回报率的真实情况，对房地产市场形成了投机性需求。他发现，人们对资源重配说带来的资本回的现实高回报率会形成预期，但从长期来看并不持久。这解释了房地产价格增速比实体经济要快的现象。另外，陈教授还发现，房地产泡沫的影响包括：挤出生产性投资、加剧资源错配、降低总消费、以及导致福利损失。
在讨论阶段，王城教授评论认为：“模型面临一个基础性问题的挑战。那就是，为什么模型设定中，假定国有企业不能增长？而且，似乎国有企业是非常消极的。这很难反映近十年中国国有企业的积极策略和高速增长现象。”
文/石烁 摄影/石烁
