Housing Investment and Expected Capital Gains: Evidence from Urban China
毋庸置疑的是，房地产业是驱动中国GDP增长的重要引擎产业之一，而住宅市场是房地产业的重要组成部分，但是，对住宅市场的投资机制的研究却鲜有佳作。不过，来自北京大学的张庆华教授与合作者一道完成的最新研究将把人们这一领域的认识推向更深的层次。本次讲座，CCES很荣幸地邀请到张教授展示他们的最新工作成果。讲座由兰小欢博士主持，陈钊教授、陆铭教授、陈庆池教授、王永钦教授、范剑勇教授和吴建峰博士参加了讨论。CCES的部分博士研究生也旁听了讲座。
首先，张庆华教授介绍了研究背景。她指出，自从1998年结束福利分房制度，并开始住房私有化改革开始，中国住宅用地供给面积以年均9.29%的速度增加（20世纪初至今）；同时，2002年到2013年，住宅价格年均增长15.6%。到底是什么力量驱动住宅需求成为张教授的研究兴趣所在。
张教授将研究重点放在预期资本收益上。她认为住宅投资是推动住宅需求增长的主要动力，而预期资本收益在住宅投资行为中发挥着重要作用。为此，她提出了三个研究问题：1、预期资本收益如何影响住宅投资？2、如何将住宅投资分解为多套购房投资和住房改善消费？3、两者之间，孰重孰轻？
与合作者一道，张教授成功地构建了个人决策模型。其中，她讲预期资本收益与住宅投资决策联系起来，并能够对模型进行实证检验。张教授使用北京大学中国社会科学调查中心2010年家庭调查数据，以及西南财经大学2011年的家庭金融调查数据。她合二为一，获得了一个包涵23000个家庭样本的数据库。
有基于此，对模型进行probit回归后，张教授有如下发现：首先，预期资本收益提升了购房者进行多套购房投资的可能性。“预期资本收益每提高一个标准差，这一可能性就提高10.6%到27.6%。”其次，如果家庭被限制多套购房投资，则其增加其住宅投资，还是会通过住房改善消费来完成。“预期投资收益每提高1个标准差，住房改善消费需求就提高9.7%到15.9%。”第三，富裕家庭对于住宅投资中预期资本收益的变动更为敏感。最后，张教授总结认为，这篇文章的贡献不但在于实证发现，更在于首次构建理论模型来探讨家庭住宅需求和租拥选择问题
文/石烁 摄影/石烁
